Lange Jahre gingen täglich Kunden ein und aus, kauften Uhren, Bücher, Lebensmittel, nun stehen die Ladenlokale leer. Drinnen ein vergessener Besen, am Fenster der Aufkleber „À louer/à vendre“. So sieht er oft aus, der allseits gefürchtete Leerstand. Aber wie soll man mit ihm umgehen bzw. ihn am besten vermeiden? Das zweite Treffen der Erfa-Gruppe „Stadtmarketing im Großherzogtum Luxemburg“ Ende März stand ganz im Zeichen des Geschäftsflächenmanagements.

„Erfa“ steht für Erfahrungsaustausch, und nichts Anderes hatten die Vertreter von zwölf Luxemburger Kommunen, des Wirtschaftsministeriums und der clc im Sinn, die sich diesmal in Ettelbrück trafen. Nach der Auftaktveranstaltung Anfang Dezember 2016 stand nun ein erstes konkretes Thema auf dem Programm, das neben Stadtmarketingexperten, Wirtschaftsförderern, Bürgermeistern und Schöffen auch Urbanisten und Architekten in der Däichhal zusammenbrachte. Sie vereint die Sorge um die existierenden wie auch die geplanten Einzelhandelsflächen.

Die zentrale Frage, die man sich bereits heute stellen sollte, ist jene nach dem Flächenbedarf. Wieviel Verkaufsfläche braucht das Land in Zukunft? Michael Reink, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Urbanicom, Deutscher Verein für Stadtentwicklung und Handel, war aus Berlin angereist, um Einblicke in die Trends im deutschen Einzelhandel zu geben und insbesondere zu fragen, wie sich die Geschäftsfläche in Zeiten der Digitalisierung entwickelt. Eine gute Nachricht zu Beginn: der Hauptgrund für den Innenstadtbesuch ist mit knapp 60 % das Einkaufen. Auch in Luxemburg liegt Shopping auf Platz 1 der genannten Gründe.

Weniger Fläche durch Digitalisierung

Onlinehandel und Flächenbedarf sind, so Reink, eng miteinander verknüpft. Mit zunehmendem Erfolg der e-Shops ist die Quadratmeterzahl der Gesamtverkaufsfläche in Deutschland stagniert und lag zuletzt 2014 bei 123 Millionen. Branchenübergreifend geht man mehrheitlich davon aus, dass die Flächennachfrage konstant bleibt oder sogar zurückgeht. Der Branche ‚Unterhaltungselektronik‘ wird mehrheitlich ein Rückgang der Flächennachfrage prognostiziert. Auch bei Bekleidung erwartet man definitiv kein Flächenwachstum mehr. Michael Reink öffnete er auch den Blick auf den französischen Markt, wo Kleinstädte aber auch Shopping-Center vermehrt mit steigenden Leerstandsquoten zu kämpfen haben.

Reink, der auch beim Handelsverband Deutschland als Bereichsleiter Standort- und Verkehrspolitik tätig ist, geht davon aus, dass das Jahr 2020 in der Bundesrepublik eine negative Wende in der Flächenentwicklung markieren wird. „Ab jenem Jahr erwarten wir einen sprunghaften Anstieg von Leerständen im Einzelhandel“. Dieser massive Anstieg führe dann auch zu den sogenannten Leerstand-induzierten Leerständen, also Leerstände, die nur deshalb entstünden, weil andere Lokale nicht besetzt seien, erklärt der Experte. Aber warum dieser Anstieg? Reink sieht die Gründe dafür neben demographischen Faktoren vor allem in den Auswirkungen der Digitalisierung, die mehr sei als der reine Onlinehandel: „Heute können Sie auf jeder Almhütte das Warenangebot New Yorks abfragen. Der Informationsstand der Konsumenten ist extrem hoch, die Bequemlichkeit beim Shopping auch.“ Man brauche einfach weniger Fläche. In Deutschland könne man das schon jetzt beobachten, da etwa kaum noch neue Shoppingcenter eröffnet würden und etliche gegenwärtig schon leer stünden.

Während der Urbanicom-Vertreter das Flächenwachstum auf der „Grünen Wiese“ für beendet erklärt, fragten sich die Teilnehmer der Erfa-Tagung berechtigterweise, wie es sein könne, dass in Luxemburg zur gleichen Zeit gut 200.000 m² neue Einzelhandelsfläche auf eben jener grünen Wiese entstehen. Dieser Zuwachs ist nach clc-Recherchen nämlich bis 2021 zu erwarten. „Bei Entwicklungsprojekten denken wir heute meist in ‚Einzugsbereichen’“, so Reink, „aber passt das in Zeiten des Onlinehandels noch?“ Von prognostizierten Umsatzzahlen könne man 10% direkt abziehen, die seien heute bereits im Internet gelandet. Die Definition von Kaufkraftpotentialen müsse überdacht werden.

Standorte müssen sich positionieren

Wie auch die deutschen Städte und Gemeinden sind die Luxemburger Kommunen daher gefordert, sich die Frage nach dem Standort der Zukunft zu stellen. Großstädte werden weniger Probleme haben als Kleinstädte. Letztere müssen um ihre Rolle als gute Nahversorger kämpfen, sowie um die Qualitäten, die sie als Standort lebenswert machen. Dazu gehört auch ein gepflegtes Umfeld. Das wirke sich positiv auf die Attraktivität der Stadt sowie das Einkaufserlebnis aus, so Michael Reink. Letztlich seien da mehrere Dimensionen wichtig, die man ganzheitlich betrachten müsse: Aufenthalts-, Kommunikations- und Erlebnisqualität ließen sich am besten durch ein gut moderierendes Stadt- oder Citymarketing fördern.

Perspektiven für die Zeit nach dem Einzelhandel stellte Dr. Hanna Hinrichs vor. Die studierte Architektin und Projektmanagerin bei der Landesinitiative StadtBauKultur NRW 2020 berichtete über das Ausstellungsprojekt „Gute Geschäfte“, das im Nordrhein-Westfälischen Herten die Bevölkerung für die Gründe von Leerstand und den kreativen Umgang mit der Situation sensibilisieren sollte. „Uns ging es darum, die sehr komplexen Inhalte auf ein verständliches Maß herunter zu brechen“, so Hinrichs. „Amazon ist keine Stadt“, so heißt es in großen Lettern auf einer Fensterscheibe eines leerstehenden Ladenlokals. Plakativ und teils auch provokant soll Aufmerksamkeit geschaffen und Bewusstsein gefördert werden.

Sozialer Faktor ‚Handel‘

Wie schon für Michael Reink sind auch für Hanna Hinrichs die Herausforderungen in Sachen Geschäftsflächenmanagement heute und in Zukunft groß. Es werde auf jeden Fall zu einem Rückgang von Flächen kommen. Die Konkurrenzsituation ist für viele Orte erdrückend: „Insbesondere in Ballungszentren ist das nächste (konkurrierende) Stadtzentrum nur einen Steinwurf entfernt“. Es sei daher sehr wichtig, dass sich Standorte untereinander austauschen und abstimmen. Man müsse Alleinstellungsmerkmale betonen, die auch oft außerhalb des Einzelhandels lägen, so Hinrichs. So sei Profilbildung möglich. Profilbildung leistet auch der „soziale Faktor Handel“, ist die deutsche Expertin überzeugt. „Einzelhändler verbringen bis zu 4,5 Stunden pro Tag mit Kundengesprächen“, erklärt sie.

Diesen sozialen Faktor zu erhalten, ist für Hanna Hinrichs ein sehr wichtiges Anliegen, wenn sie über mögliche Nutzungsalternativen für leerstehende (Überschuss)Flächen spricht. Von dem Wiener „Grätzl Hotel“, wo auf ehemaligen kleineren Geschäftsflächen kleine Hotel-Apartments dezentral eingerichtet werden, über das Reparaturcafé im Wiesenviertel in Witten bis hin zu Pop-Up-Stores, also Läden auf Zeit, ist der Ideenreichtum prinzipiell unbegrenzt. „Manchmal müssen die verantwortlichen Kommunalbeamten auch ein Auge zudrücken, damit innovative Ideen ihre Fläche finden und zum Erfolg werden“, wendet sich Hinrichs direkt an die anwesenden Gemeindevertreter.

Geschäftsflächen und Innenstadtzukunft

Diese konnten in einer Gesprächsrunde mit Marie Lucas, Architektin bei M3 Architectes aus Luxemburg und Vertreterin des Ordre des architectes et des ingénieurs-conseil (OAI), Hanna Hinrichs und Chantal Hermes, Stadtarchitektin der Gemeinde Ettelbrück, mehr über die Situation Luxemburgs und konkrete Projekte erfahren. Marie Lucas wies auf die Bedeutung der (Stadt-)Architektur für einen zukunftsfähigen Einzelhandelsstandort hin. Bei heutigen Projekten achte man sehr stark auf einen Mix der Konzepte, um insgesamt möglichst attraktiv für Kunden wie auch Bewohner zu sein. „Wir sind dabei oft auch Vermittler zwischen Stadtentwicklungspolitik und (privaten) Investoreninteressen“, so die Architektin. Alle Beteiligten waren sich einig, dass man angesichts der starken Veränderungen im Konsumverhalten heute als Stadt auf die Bedürfnisse der Bürger mehr achten müsse denn je. Bürgerbeteiligung bei Stadtzukunftsprozessen werde daher in Ettelbrück beispielsweise groß geschrieben, wie Chantal Hermes berichtete.

Sie nahm die Teilnehmer der Erfa-Tagung auch mit auf einen informativen Rundgang durch Ettelbrück. Vom Ex-Monopol-Gebäude bis hin zum Bahnhofsgelände sind viele Projekte in Planung, die die Gemeinde in den kommenden Jahren stark verändern werden und mit Sicherheit auch dem Standort und damit dem dortigen Einzelhandel positive Impulse geben können. Die Aufbruchsstimmung war schon jetzt zu spüren.